大家さんには貸している建物の修繕義務があります。これは改正民法でも変わりません。ただ、修繕義務を怠った場合の規定が変わります。たとえば、入居者が知らせるなどして大家さんが修理が必要なことを知ったとします。もし知ってから何日も放っておくと、入居者は自分で修理業者に頼めるようになりました。
（賃借人による修繕）
第 607 条の 2
賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
二 急迫の事情があるとき。
つまり、入居者に「修理・修繕する権利」が与えられたわけです。そしてその修理費用は、当然大家さんの負担になります。入居者が立て替えた場合はすぐに支払わなければなりません。
また、水道などの設備が使えなくなった場合も要注意です。その使用できない原因が入居者の責任ではない場合、これまでは家賃の減額を「請求できる」とされていました。ところが、今回の改正では、使用不可の割合に応じて「当然に減額される」となりました。「請求減額」から「当然減額」への改正です。
さらに一部滅失にととまらず、全部の使用ができなくなった場合は、賃貸借契約が解約されます。
（賃借物の一部滅失等による賃料の減額等）
第 611 条
１．賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
２．賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
ただ、大家さんが修繕するまでの「相当な期間」や「使用できない部分の割合」については明確な基準がありません。だからこれらについても契約書で明確にしておく必要があります。ここを曖昧にしておくと、何か起こったときにトラブルになってしまいます。
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