2020年4月に施行された改正民法の中には「連帯保証人」に関する条文がいくつか見られます。「連帯保証人」は賃貸経営に影響を与えるものです。中でも重要なのが「極度額の設定」です。
条文のタイトルも、旧民法では「貸金等根保証契約」だったのが、改正民法では「個人根保証契約」と変更され、この規定を個人根保証全般に適用させることになりました。
（個人根保証契約の保証人の責任等）
第４６５条の２
１．一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約（以下「根保証契約」という。）であって保証人が法人でないもの（以下「個人根保証契約」という。）の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。
２．個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。
３．第四百四十六条第二項及び第三項の規定は、個人根保証契約における第一項に規定する極度額の定めについて準用する。
入居者に家賃滞納や損害賠償が発生し、本人が払えない場合に代わってその費用を負担するのが「連帯保証人」です。「極度額」とは、その最大負担額です。つまり、これから連帯保証人は入居者の債務を無限に保証するのではなく、契約書に定められた「極度額」を限度として責任を負うわけです。
賃貸契約書にこの「極度額」が定められていなければ、その「保証契約」自体が無効となってしまいますので必ず記載しなければなりません。このことによって、これから連帯保証人を引き受けてくれる人が少なくなるかもしれません。
無限に保証しなくてもよくなったので、逆に連帯保証人を引き受けてくれる人が増えそうです。しかし、これは引き受ける側の心理の問題です。
「極度額」は、「家賃の24ヵ月分」とか「金200円」とか定めると思います。それが連帯保証人に心理的に大きな負担になります。
たとえば、これまでは「家賃８万円のアパートの連帯保証人」という感覚だったのが、「極度額 200 万円の連帯保証人」となるわけです。金額が具体的になる分、負担が重くなった気がします。だから、あまりにも「極度額」が負担だと思われると、連帯保証を断られるかもしれない、というわけです。
ただ、この「極度額」の定めは「個人保証」の場合のみです。「家賃保証会社」を利用する場合は適用外なので、その場合は「極度額」を定める必要はありません。「家賃保証会社」には「極度額」は定めないので、発生した滞納家賃や損害賠償、利息まで全額保証してもらえます。
これまで「家賃保証会社」を使ったことがない、という大家さんもいらっしゃるかと思います。これから保証会社を選ぶという場合は、国交省が運営する「家賃債務保証業者登録制度」に登録している会社から選びましょう。その上で、補償内容をしっかり確認してください。
←prev.【No.41】「敷金トラブル」を解決する契約書（敷金返還問題の分析）
next→【No.43】「元本確定事由」の新設（改正民法の注意点）
【電話受付】
9:00～18:00（月～土）
定休日：日曜・祝日
※メール・お問合せフォームからは、
毎日24時間受け付けております！
お近くの「無料相談室」をご指定頂くか、
ご要望があれば、ご自宅・会社または
お近くのカフェまで出張します。
【無料相談室】
■JR中央線「八王子駅」徒歩5分
八王子市子安町4-15-19 101
■JR中央線「日野駅」徒歩16分
日野市神明2-14-1 1-102
■小田急線「鶴川駅」徒歩6分
川崎市麻生区岡上1-13-15 103
賃貸経営しているアパートやマンションが老朽化し、入居者を集められないまま空き室が増え、その空き室期間も長期化し、不安をかかえている大家さんは少なくありません。今、本当に困っている賃貸住宅経営者を対象に、この３年間、私が行ってきたセミナーの内容をご紹介していきますので、是非参考にしてください。
様々な資料から最新の情報を集めてまとめたコンテンツですが、法律の改正等により万が一内容に誤り等がございましたら、下記「お問合せフォーム」でお知らせいただけたら助かります。また、ご不明な点やご質問なども随時受け付けておりますので、お気軽にお問合せください！
多摩シェルパ行政書士事務所
〒192-0904
東京都八王子市子安町4-15-19
大久保ビル301号室
代表行政書士 馬場猛寿（ ばば たけひさ ）
