東京都には「紛争防止条例」、いわゆる「東京ルール」があります。これが適用されると「大家さんに有利な特約・条項」が無効になるのではないかと心配される方もいらっしゃると思います。
勘違いされている方が多いのですが、「東京ルール」が適用されるのは大家さんではなく宅建業者です。だから大家さんが直接契約書の内容を説明して、契約書に署名捺印してもらえば全く問題はありません。
ただ、この「東京ルール」対策を徹底するために、以下の一文を必ず入れましょう。
「これらの費用は、本来甲（賃貸人）が負担するものですが、乙（賃借人）にご負担をお願いするために特約として記載しています」
「こんな強気な契約だと、ますます入居者が減るんじゃないの？」と心配される大家さんもいらっしゃいます。
だからこそ「物件力」を上げるのです。入居者が多少高くても入りたいと思う部屋を用意するのです。敷金が差し引かれても「この部屋で生活したい」と思わせる部屋を提供すればよいのです。
毎回、弱気な契約で敷金を全部返還していたらどうなるでしょう？経営が不安定になると「物件力」を上げることは難しくなります。その結果、入居者が集まらなくなり、また経営が不安定になる。まさに「負の連鎖」です。
もちろん「入居者からむしり取れ」、と言っているわけではありません。「常識の範囲内」ということが前提です。通常損耗や経年劣化についても、入居者にしっかり納得してもらって、敷金から修繕費を差し引かしてもらえば、問題ありません。
その費用でメンテナンス・リノベーションをして「物件力」を維持することが重要です。つぎの入居者が夢をもって生活できる空間を提供するのが大家さんの仕事です。経営を安定されるために、プラスの循環をつくっていくのが大家さんの「経営力」です。
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