災害に強い物件(入居者ニーズに合った物件力)
今すぐ始められる空き室対策【No.36】

災害時にもっとも困ること

■賃貸住宅経営セミナー【詳細編⑯】

 情報サイトでご自身の物件を周知できたとしても、近隣の物件と「間取り」や「設備」が変わらなければ、あとは「築年数」と「家賃」で選ばれてしまいます。そうなると、古い物件は「家賃」を下げなければ負けてしまいます。

 

 家賃を下げるリスクについては十分に理解されていると思います。だから、家賃を下げる選択は避けなければなりません。その上で、近隣物件と差別化する「物件力」をつけて、「よい入居者」を惹きつけなければなりません。

 

 そこで提案するのが、「災害に強い物件」と「友達に自慢できる部屋」の 2 つです。

 

 「災害に強い物件」というと、「耐震」を思い浮かべると思います。

 

 現在の日本の建物に関しては厳しい基準があり、震度5~6までの地震には耐えられることになっています。もし昭和 56 年 5 月以前に建てられた建物であれば、市区町村に相談してください。「耐震診断」や「耐震改修工事」の補助金等が受けられるはずです。

 

 このような状況なので、今の日本では、耐震に関してはそれほど他の物件と差別化することはできません。災害対策で差別化できるのは「停電対策」です。

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停電に備えた物件力

 地震や台風が起こったとき、私たちの生活を脅かすのが「停電」です。

 

 現代の私たちは当たり前のように「電気」に頼った生活を送っています。この「電気」が使えなくなったら、炊事・洗濯はもちろん、お風呂に入ることもできません。場合によってはトイレの使用も制限されてしまいます。

 

 実際に、地震や台風の被害に遭った人が、最も困ったのが「電気」と「水」です。

 

 「電気と水が不安なら、避難所に行けばいい」と思われる方もいらっしゃると思います。しかし、実際、災害のとき避難所を利用する人は全体の 7%ほどなのです。ほとんどの人が自宅で過ごされるようです。

 

 理由はいろいろあるようですが、その中でもよく挙げられているのが「ペット」です。避難所に行くと、犬や猫がいて落ち着かないというものです。アレルギーがあるので恐いという人もいます。逆に自宅にペットがいるので家を離れられない、という人もいます。

 

 他にも、避難所がうるさくて過ごしにくいとか、自分や子どもが迷惑をかけそうで行けない、という人もいます。

 

 東日本大震災のときは、地震に加えて、原発事故がありました。その影響があり、被災地だけでなく各地で「計画停電」が行われました。だから、日本人の多くが「電気」を使えない不自由さを体験していると思います。

 

 被災地にいたっては、「計画停電」どころか電気がまったく使えない時期が長く続いていました。

 

 電気が自由に使えなければ、携帯電話やスマートフォンの充電もできません。だから知人や親戚に連絡をとることもできません。情報を集めることもできず、毎晩暗闇の中で過ごすのは本当に不安だったと思います。

 

 そんな暗闇の町の中でも毎晩、明かりが煌々とともっている家が数件あったそうです。太陽光発電システムと蓄電池システムを備えた家でした。連絡をとる術も情報を得る術もなくしていた多くの人たちが、充電するために明かりの灯った家に集まった、という有名な話があります。

 

 おそらく「停電」に対する不安をかかえているのは、被災した人に限りません。毎年、テレビなどでそのようなニュースを共有している私たち日本人の誰もが、「停電」を恐れています。

 

 そこで、近隣物件と差別化するために「停電対策が充実した物件」を提供するのです。つまり「太陽光発電システム」の導入です。それをサイトでアピールし、集客を図る、という施策です。

 

 もちろん、その為には初期投資がかかります。しかし、国や都道府県の補助金を活用できれば数年でその費用を回収できます。

 

 発電した電気は、入居者の専有部分に引き込むわけではありません。普段は廊下や階段などの共用部分で使用します。ただ、災害時でも使える「電気」があることをアピールするのです。

 

 それほど大きな設備でなくても、太陽光発電と蓄電池システムがセットになったポータブルタイプもあります。1 台 20 万円ほどの簡易的なものですが、それを備えておくだけでも近隣物権と差別化できます。

 

 実際に被災された方が「災害のときにあってよかった」と言っているのは圧倒的に「電気」です。災害に対する住まいの設備への要望でも「太陽光発電システム」は求められています。

 

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