「家賃の値下げ」など目先の空き室対策ではなく、「負の連鎖」を断ち切り経営の安定化を図るのが、つぎの「3 つの柱」を盛り込んだ施策です。
賃貸住宅経営を安定させる「3 つの柱」
① 入居者ニーズに合った「物件力」
② トラブルを発生させない「よい入居者」
③ コストをかけない「経営力」
賃貸住宅経営の主役は、もちろん「物件」です。「この部屋に住みたい」と思わせた物件が選ばれるのです。そのためにも近隣の物件と「差別化」する必要があります。
エリアや様々な条件によって入居者の層が決まっているかもしれません。大学が近くにあれば大学生が集まるでしょう。駅に近いところは単身の社会人、郊外であればファミリー層といったように、ターゲットになる層は物件によって違います。
物件の間取りや設備を、それぞれのターゲット層のニーズに合わせる必要があります。このような入居者を惹きつける力を「物件力」と呼びます。
ただ、いくら間取りや設備などで「物件力」を上げても、悪質入居者の存在がその「物件力」を下げてしまいます。悪質入居者は賃貸経営の敵です。安易な家賃の値下げが、この悪質入居者を呼び寄せます。だから目先の空室対策ではなく、もっと長期的な視野で「よい入居者」を集めたいものです。そのためには「物件力」を上げて「家賃」も上げる、という発想も大切です。
しかし、間取り変更や設備投資にコストをかけすぎると、すぐに経営は破綻します。大家さんの「あるべき姿」は、コストをかけないでこれらの施策を実践することです。すなわち「経営力」の発揮です。
「物件力」と「経営力」を今よりも上げる。そしてこの 2 つの両輪をバランスよく回す。そのための具体策をこれからご紹介していきます。
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