現代の日本人の「新築志向」によって、日本では戸建て住宅だけではなく賃貸住宅も次々に建てられています。毎年ライバルが増えている、ということです。そうなると入居者を集められなくなる物件も出てきます。中には「空き室期間」が長引き過ぎて、経営ができなくなっている建物もあります。
そこで多くの大家さんが考えるのが「解体」です。しかし、それにも大きなコストがかかります。解体費用は新築費用の 1 割ほどかかると言われています。解体費用では担保がないのでローンが組めません。その上、更地にすると税金の負担も大きくなります。売却するにも物件の価値が下がっているので思うような額で売れません。しかも売却すると譲渡税の負担もあり、所得税や住民税も上がります。
そうこうしているうちに管理会社が「家賃の値下げ」を提案してきます。家賃を下げてしまうと収入は減ってしまいますが、空き室期間が続くよりマシです。だから、ほとんどの大家さんが「家賃の値下げ」に同意します。
実はこれが大きな「落とし穴」なのです。
実際に家賃の値下げをされたことのある大家さんはおわかりだと思います。安易に家賃を下げてしまうと「入居者の質」も下がってしまいます。
大変失礼な言い方ですが、「家賃の差」は、「入居者の差」につながります。賃料 10 万円の物件と 5 万円の物件では、入居者のモラルが違います。もちろん一般論ですので、個々に見ると例外もあります。しかし、これは全体的な空気感の問題です。入居者の素行の悪さは伝染します。いわゆる「割れ窓理論」です。
「建物の壊れた窓を放置する。これが誰も注意を払っていない象徴となり他の窓も壊される。そしてすぐにすべての窓が壊されてしまう」という環境犯罪学上の理論ですが、家賃の値下げがまさにこの「割れ窓」を生みます。家賃を下げたために今まではなかったトラブルが発生します。
集合ポストの周りにチラシが散乱したり、騒音のクレームが相次ぐかもしれません。廊下などに粗大ゴミが置かれ、外壁の塗装がボロボロにされ、物件の「スラム化」が始まります。入居者同士のトラブルも増えます。家賃を滞納者する入居者が続出することもあります。
入居者の質の差は部屋の使い方にも現れます。壁に穴をあけたりクロスをカビだらけにして、そのまま退去する入居者も出てきます。メンテナンス費用を敷金から差し引こうとしても「消費者契約法」が壁になることもあります。全く理不尽ですが、大家さんが自費で修繕するパターンも少なくありません。悪質入居者と大家さんのイタチゴッコが始まります。
その結果、ますます入居者が集まらない「スラム物件」になってしまいます。まさに「負の連鎖」「負のスパイラル」です。悪質入居者は賃貸住宅経営を邪魔します。大家さんにとっては本当に頭の痛い問題です。
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賃貸経営しているアパートやマンションが老朽化し、入居者を集められないまま空き室が増え、その空き室期間も長期化し、不安をかかえている大家さんは少なくありません。今、本当に困っている賃貸住宅経営者を対象に、この３年間、私が行ってきたセミナーの内容をご紹介していきますので、是非参考にしてください。
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