賃貸住宅経営セミナー【No.23】空き家大国ニッポンの現状（多摩シェルパ行政書士事務所） | 賃貸住宅経営セミナー

空き家大国ニッポンの現状

今すぐ始められる空き室対策【No.23】

昔は住宅が不足していた！？

■賃貸住宅経営セミナー【詳細編③】

　人が全く住んでいない家、いわゆる「空き家」が増えています。もちろんこれは賃貸住宅に限った問題ではありません。農村部だけの問題でもありません。都市部を含めた日本全体で住宅が余っています。その中には相続された家もあります。相続しても誰も住まないまま「空き家」になっているのです。

　相続人も不動産会社も管理していない「放置物件」は危険です。シロアリ被害で倒壊するかもしれません。近隣に住んでいる人たちは毎日不安を感じています。犯罪者の温床になる可能性もあり、防犯上の問題も指摘されています。

　では、いつ頃から「空き家」が問題になったのか？「空き家数・空き家率の推移」を確認します。「空き家」が増え始めたのは今から 50 年ほど前です。

　これより前は、逆に「住宅不足」が問題になっていました。高度経済成長が始まった頃までは、住宅数より世帯数の方が多かったのです。その頃は「住む家がない」という家族が何組もいました。何組かの兄弟姉妹の家族が「しばらく実家に間借りする」ということが普通にあった時代です。

　高度経済成長が終わる頃から住宅供給が進み、「住宅不足」が解消されます。これにより「空き家」が増え始めました。現在の空き家率は 13.5％で、7 軒に 1 軒が「空き家」です。この 20 年で 2 倍近く増えています。20 年後にはこの空き家率が 30～40％になると予測する人もいます。実はこの「空き家」の半分が賃貸住宅の「空き室」です。

なぜ空き家・空き室が増えているのか？

　それにしても、なぜ日本でこれほど「空き家」「空き室」が増えているのでしょう？原因としてよく言われているのが「核家族化」と「新築志向」です。

　結婚しても親と同居しない「核家族」や「一人暮らし」は年々増えています。「核家族」が増えている、ということは「世帯数」が増えているということです。だから、むしろ「住宅不足」になりそうです。しかし、そうはなっていません。その要因が「新築志向」です。独立した「核家族」は新築戸建てや新築マンションを欲しがります。そのニーズに応えて次々に新しい住宅が建てられます。

　たとえ親の家を相続しても、その家には住みません。距離的な理由や心理的な壁があるのかもしれません。だから親の家は「空き家」になります。

　他人に貸すにしても初期投資が必要です。解体するにしても解体費がかかります。しかも更地にすると固定資産税が 6 倍に跳ね上がります。だから何もしないで「放置」しているわけです。

　賃貸住宅の場合も「新築志向」に応えて、次々に新しい物件が建てられています。だから築年数の経った建物から「空き室」が目立つようになります。中古住宅の取引数は、住宅購入数全体の 2 割にも満たない状況です。

　新築に厳しい制限をしている国は少なくありません。海外では当たり前に不動産の供給制限をしています。しかし、日本にはそのようなシステムがありません。これが「空き家」「空室」の増加に拍車をかけています。

　また、近年続く「低金利」も「空き家」「空き室」増加の一因になっています。「金利」が低いので、不動産以外に投資家の有効な投資先がないのです。しかも、銀行は不動産投資家には積極的に融資します。土地や建物が有効な担保になるからです。

　こうして、どんどん新しい賃貸住宅が建てられています。通常は、新しい物件から入居者が埋まります。そして古くなった建物には「空き室」が増え、その期間も長期化しているのです。

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