「安い材料で旨いものをつくる。それがプロの仕事」
これは知り合いのある居酒屋のマスターの口グセです。「材料にコストをかけると儲からない」とも言います。確かに高価な食材を使えば、素人でもおいしい料理はつくれそうです。しかし、それでは儲けが薄くなります。「ローコスト・ハイリターン」は商売の原点です。
これを賃貸住宅の経営に置き換えてみます。
たとえば、「空き室対策」です。入居者がなかなか埋まらない部屋をどうするか？コストをかけて最新設備を導入するのか？フルリフォームするのか？もっとお金をかけて建て替えるか？
コストをかける方法はいくらでも考えられます。お金をかければ少しは入居者が集まるかもしれません。
しかし、その「投資対効果」はどうでしょう？空き室が埋まったとしても、かけたコストを回収するのに何年かかるか保証はありません。回収できないまま、また何年も経ってしまったらどうするのか？また同じようにコストをかけて設備投資やリフォームをするのか？なんだか「アリ地獄」をイメージしてしまいます。
「家賃保証」という甘い誘いがあります。「サブリース契約」です。
一括借り上げで「家賃保証」をしてもらえる。だから「空き室」を心配する必要がない。しかも、建物や家賃の管理もお任せできる。これは大家さんにとって、とてもありがたい話です。
しかし、この「サブリース契約」には少し慎重になる必要があります。
「一定の割合の家賃を保証してもらえる」と期待して契約する。ところが、すぐに家賃の値下げを要求される、あるいは一方的に解約されてしまうこともあります。それで契約書を見直すと「特約」があるので文句も言えない･･･という問題が起こっています。
では、「空き室」を埋めるために何をすればいいのか？打開策はあるのか？「ローコスト・ハイリターン」は実現できるのか？
それらを考える前に、現状を少し整理してみます。私たちの周りで何が起こっているのか？問題点を見据えるところから始めます。「ピンチは最大のチャンス」という気持ちで読み進めてください。
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